Aprovades mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer

Amb efectes des del 19 de desembre de 2018, s’ha publicat al BOE el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén millorar l’accés a l’habitatge i afavorir el lloguer assequible. Entre altres novetats, s’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d’arrendament d’habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica) i s’allarga el termini de pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. A més, en el moment de la signatura del contracte, l’arrendador no podrà exigir al nou inquilí un aval, al marge de la fiança, que excedeixi en dos mesos la renda mensual de lloguer tret que es tracti de contractes de llarga durada, i s’estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan sigui persona jurídica (empresa o societat).

Amb efectes des del 19 de desembre de 2018, s’ha publicat al BOE el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén millorar l’accés a l’habitatge i afavorir el lloguer assequible.

Atenció. Els contractes d’arrendament subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei es continuaran regint per l’establert en el règim jurídic que els era aplicable.

Sense perjudici d’això, quan les parts ho acordin i no resulti contrari a les previsions legals, els contractes preexistents es podran adaptar al règim jurídic establert en aquest Reial decret llei.

La nova norma comprèn modificacions en cinc normes: la Llei d’arrendaments urbans, la Llei sobre propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals i el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

Les mesures que contempla el Reial decret llei són les següents:

Millora de la regulació dels contractes de lloguer.

Es modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), amb la introducció de les següents modificacions que afecten els contractes del lloguer:

  1. S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d’arrendament d’habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica). És a dir, augmenta el termini legal mínim en el qual l’inquilí pot romandre en l’habitatge arrendat.
  1. S’amplia el termini de pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. Es tracta del termini temporal pel qual s’amplia el contracte una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria, en el cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
  1. Es limiten les garanties addicionals a la fiança, fins a un màxim de dues mensualitats, tret que es tracti de contractes de llarga durada. D’aquesta forma, es limita la càrrega econòmica que de vegades genera a l’inquilí la signatura d’un nou contracte, a través d’un aval o dipòsit bancari que se suma a la quantia de la fiança.
  1. Es facilita l’adopció d’acords entre el propietari i l’inquilí per a la renovació o millora de l’habitatge en el transcurs d’un mateix contracte d’arrendament.
  1. S’estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan sigui persona jurídica (una societat o empresa), excepte aquelles despeses en les quals s’hagi incorregut per iniciativa directa de l’arrendatari. Actualment els que van a una agència immobiliària a buscar casa de lloguer han d’abonar-li una mensualitat en concepte d’honoraris, una quantitat de la qual a partir d’ara se’n farà càrrec l’arrendador.
  1. Es millora i s’aclareix la remissió dels contractes de lloguer turístic d’habitatge a la normativa sectorial turística que resulti aplicable.

Mesures en favor de les comunitats de propietaris davant el fenomen del lloguer turístic d’habitatges.

Els lloguers turístics surten de la LAU i es regularan com una activitat econòmica.

Es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, per a habilitar la possibilitat que, per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, en les comunitats de veïns es puguin adoptar acords que limitin o condicionin l’exercici de l’activitat del lloguer turístic d’habitatge, per a, d’aquesta forma, afavorir la convivència en els edificis d’habitatges.

Una mesura que, només s’aplicarà a nous pisos turístics i no als ja existents perquè “no té caràcter retroactiu”.

Més protecció a les llars vulnerables i més seguretat jurídica en el procediment de desnonament d’habitatge.

S’introdueixen canvis en la Llei d’enjudiciament civil perquè es paralitzin els desnonaments fins que es trobi una alternativa de residència en els casos que afectin persones o famílies vulnerables, establint que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini màxim d’un mes, o de dos mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

En concret, en aquests casos els jutges notificaran els inicis dels processos de desnonament als serveis socials. Aquests emetran un informe i, si alerten que les persones que seran expulsades de la seva llar es troben en situació de vulnerabilitat, s’obrirà una pròrroga d’un mes (o de dos quan és una persona jurídica la que sol·licita el llançament) per buscar una solució.

Mesures fiscals en favor del lloguer d’habitatge.

S’estableix l’exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent, de manera que es redueixen les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer d’habitatge habitual.

A més, es modifica la regulació de l’impost sobre béns immobles (IBI) incorporant mesures que afavoreixen el mercat de lloguer d’habitatge:

  1. S’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer social d’habitatge per part d’administracions o ens públics.
  1. Els ajuntaments amb superàvit podran destinar-lo a promoure el seu parc d’habitatge públic.
  1. S’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95 per cent en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.
  1. S’estableixen les bases i garanties per a la definició del concepte d’immoble d’ús residencial desocupat amb caràcter permanent, per a l’aplicació per part dels ajuntaments del recàrrec a l’IBI establert l’any 2002.

Mesures de foment de l’accessibilitat universal.

A fi d’estimular la realització d’obres d’adaptació o millora de l’accessibilitat, es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal per a augmentar, en un termini de tres anys, al 10 per cent el fons de reserva de les comunitats de propietaris, i establir la possibilitat que es destini a la realització d’obres en matèria d’accessibilitat, en un context demogràfic, en el qual cada vegada hi ha més persones en situació de mobilitat reduïda que troben greument limitats els seus drets per l’existència de barreres físiques en els seus edificis.

Així mateix, s’estableix l’obligatorietat de les obres d’accessibilitat establertes legalment quan les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés arriben al 75 per cent del seu import.

Mesures d’estímul de l’oferta i pròximes iniciatives.

L’aprovació d’aquest Reial decret llei de mesures urgents constitueix el primer resultat del Grup de Treball Interministerial en el qual han participat representants de vuit Departaments Ministerials (Foment; Justícia; Hisenda; Economia i Empresa; Indústria, Comerç i Turisme; Política Territorial i Funció Pública; Sanitat, Consum i Benestar Social; i, Transició Ecològica) juntament amb el Departament d’Assumptes Econòmics de Presidència del Govern, amb l’objectiu de programar un ampli conjunt de mesures que de forma particular permeti augmentar l’oferta d’habitatges de lloguer, i posar en marxa una reorientació de la política d’habitatge a escala estatal, encara que el desenvolupament i la seva execució correspongui a les comunitats autònomes i als ajuntaments.

En aquest marc, en els pròxims mesos s’impulsaran noves mesures que afrontin des d’una perspectiva a mitjà termini, els aspectes estructurals que poden incidir en un augment de l’oferta d’habitatge en lloguer a preus assequibles i en el foment de l’activitat dels diferents operadors i agents públics i privats del sector.

D’aquesta forma, es poden destacar les següents iniciatives i línies d’actuació que tenen ja un avançat grau de desenvolupament i que serviran per a completar la reforma integral en matèria d’habitatge:

  1. Aprovació d’un Reial decret llei de mesures administratives i processals per a reforçar la seguretat jurídica en l’àmbit de l’ordenació territorial i urbanística.
  1. Tramitació d’una Llei estatal d’habitatge que, garantirà l’exercici del dret constitucional a l’habitatge en tot l’Estat, configurant-la com a servei públic i impedint per Llei l’alienació del parc públic d’habitatge a fons d’inversió.
  1. Afavorir l’activitat dels promotors d’habitatge social, possibilitant la destinació dels romanents de tresoreria municipal a inversions financerament sostenibles, entre les quals s’inclogui específicament la construcció i rehabilitació d’habitatge.
  1. Pla 20.000 habitatges. A desenvolupar al llarg d’un termini de 4-6 anys, estaran destinats de forma indefinida al lloguer o a la cessió en ús amb rendes i preu limitats, en aquelles localitzacions que comptin amb una demanda acreditada i en les quals el preu del lloguer s’ha incrementat considerablement.
  1. Mesures estructurals per a afavorir l’activitat i l’oferta. En el mateix Reial decret llei s’encomana al Ministeri de Foment l’adopció d’una sèrie de mesures per a dinamitzar l’oferta d’habitatge en lloguer. S’analitzaran diferents mesures específiques per a agilitar els tràmits de concessió de llicències i reduir la càrrega administrativa en la promoció immobiliària i l’activitat de la construcció, avaluant qüestions com la dotació de mitjans materials i recursos humans per a assegurar l’eficiència de les oficines responsables a escala local, la racionalització de tràmits, l’administració o serveis electrònics i l’adequació del marc normatiu i legislatiu.

Per al desenvolupament de totes aquestes mesures s’avançarà en matèria de col·laboració i cooperació per part de l’Estat amb les administracions territorials que exerceixen les competències en aquestes matèries: comunitats autònomes i ajuntaments.