La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) no estableix un termini concret per a retornar la fiança en acabar un lloguer i només assenyala que, transcorregut un mes des del lliurament de les claus, si no es retorna la quantitat corresponent, començaran a aplicar-se interessos.

Un dels principals conflictes en el contracte de lloguer d'un habitatge es dóna en el pagament i devolució de la quantitat en concepte de fiança.

En aquests casos sorgeixen dubtes: Què és la fiança? Quant s'ha de pagar? Quan i com s'ha de retornar?

Fiança

La fiança és una garantia a favor del propietari, pel qual l'inquilí/arrendatari ha de dipositar una certa quantitat en efectiu en el moment de formalitzar el contracte de lloguer. És obligatòria; és a dir, no es pot subscriure un contracte de lloguer sense prestar la fiança, ja que en cas contrari la relació jurídica no seria vàlida (segons l'article 36 de la LAU).

Quina quantitat exigeix la LAU que es lliuri com a fiança del lloguer?

A la signatura del contracte, és obligatori exigir i prestar una fiança en efectiu equivalent a una mensualitat de lloguer per a habitatges i dues per a l'arrendament d'usos diferents a habitatges (com ara locals comercials).

Aquesta quantitat ha de ser dipositada pel propietari a la comunitat autònoma corresponent. Si no ho fa, està subjecte a sancions regulades per cada comunitat autònoma.

Les parts poden acordar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança en efectiu per assegurar el compliment de les obligacions de l'arrendatari.

Pel lloguer d'habitatge, en contractes de fins a cinc anys (o fins a set anys si el propietari és una persona jurídica), el valor d'aquesta garantia addicional no pot excedir dues mensualitats de lloguer.

No cal prestar fiança per l'Administració General de l'Estat, les administracions autonòmiques i locals, les entitats públiques, i altres organismes vinculats a elles.

Actualització de la fiança

Durant els cinc primers anys (o set si el propietari és una persona jurídica), la fiança no s'actualitza. En cada pròrroga del contracte, el propietari pot exigir un increment o el llogater pot demanar una disminució de la fiança, fins a igualar-la a una o dues mensualitats de lloguer, segons correspongui.

L'actualització de la fiança en contractes que superin cinc o set anys es regeix pels acords entre les parts. En absència de pacte específic, els acords sobre l'actualització del lloguer es presumeixen acceptats també per a l'actualització de la fiança.

Termini de devolució de la fiança

Encara que la LAU no estableix un termini de devolució de la fiança en el lloguer, se sol entendre que el propietari té un mes des del lliurament de les claus.

En concret, l'article 36.4 de la LAU estableix que el saldo de la fiança en efectiu que hagi de ser retornat a l'arrendatari al final del contracte, generarà interès legal un mes després del lliurament de les claus, si no s'ha efectuat la devolució.

És obligatori que el propietari retorni la fiança en el mes següent a la restitució de l'immoble?

La majoria dels tribunals consideren que el propietari té un mes per retornar la fiança i que, en conseqüència, l'inquilí no pot reclamar la devolució abans d'aquest termini. Un sector més minoritari considera que la fiança s'ha de retornar en finalitzar el contracte i que, un mes després, el propietari incorre en mora. Això li dóna un mes per fer les comprovacions necessàries.

Recorda que tens un mes com a màxim per comprovar l'estat de l'immoble, els pagaments i reclamar desperfectes per recuperar la fiança. Indica-ho en el document de lliurament de claus per evitar reclamacions anticipades de l'inquilí.